Audiência Pública realizada nesta quinta (27) representou a quarta apresentação didática do Governo na Câmara Municipal
Na manhã desta quinta-feira (27), o Executivo de Mauá concluiu mais uma etapa do processo de implantação da Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo). A Secretaria de Planejamento Urbano participou de Audiência Pública com a presença de agentes imobiliários, engenheiros e arquitetos, convidados pelos vereadores, na Câmara Municipal.
Foi a quarta exposição didática sobre a Luos — protagonizada por técnicos do Governo — desde o encaminhamento do projeto à Câmara Municipal, em novembro do ano passado. Agora, cabe aos parlamentares apresentar potenciais sugestões que contribuam para o projeto que estabelece parâmetros de organização, equilíbrio e qualidade de vida para o território municipal.
“Obviamente emendas são bem vindas, desde que sirvam para qualificar o que está sendo proposto e não signifiquem a descaracterização do projeto que já passou pelo crivo de instâncias representativas formalmente estabelecidas, como a Conferência da Cidade e o Conselho de Planejamento Urbano, durante sua fase de formatação”, destacou o secretário de Planejamento, José Afonso Pereira.
A Luos representa um dos temas mais importantes em se tratando do futuro de Mauá para esta e as próximas gerações. Conhecida como Lei de Zoneamento, estabelece parâmetros que norteiam o crescimento econômico equilibrado, a preservação ambiental, a indução da oferta de moradias populares, a ocupação do solo urbano de modo harmonioso por diversas atividades, entre outros tópicos de organização e qualidade de vida.
A necessidade de atualização é patente. O Plano Diretor de Mauá data de 1998 e passou por poucas alterações em 2007, mas nada estrutural. A Luos vigente hoje é de 2000 e passou por algumas revisões pontuais. “O Plano Diretor tem 16 anos e a Luos tem 14. Está mais do que na hora de atualizar a legislação, sobretudo porque Mauá mudou muito nos últimos anos com a chegada do Rodoanel e hoje temos a necessidade de atrair investimentos de forma seletiva e ordenada”, explica José Afonso Pereira.
O projeto de lei introduz conceitos que servem de base para o planejamento urbano como taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, outorga onerosa, o IPTU progressivo para imóveis ociosos ou subutilizados localizados em Zonas Especiais de Interesse Social, entre outros.
Taxa de ocupação
A taxa de ocupação é definida pela Luos em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. “É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental”, cita João Alberto Zocchio, arquiteto e urbanista concursado e gerente do Departamento de Planejamento Urbano da Secretaria de Planejamento.
Coeficiente de aproveitamento
A Luos define dois coeficientes de aproveitamento, de 1,5 e 2. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado em áreas com pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas. O coeficiente 2, que permite construir até duas vezes, é aplicado em áreas com menores declividades e dotadas de maior infraestrutura, como por exemplo Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros.
“A lógica e simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, pontua o secretário de Planejamento.
Outorga onerosa
Ao compreender a importância do coeficiente de aproveitamento, é possível entender o funcionamento da Outorga Onerosa, outra novidade da Luos que passará por aprovação da Câmara Municipal. Outorga Onerosa é um mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite permitido pela regulamentação. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes a metragem do terreno e no limite máximo de até quatro vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.
Longe de inviabilizar investimentos, como lobistas setoriais e opositores radicais vaticinam, a Outorga Onerosa é um instrumento previsto no Estatuto das Cidades e que já se aplica em quatro das cinco maiores cidades da região do Grande ABC – a exceção é justamente Mauá. Recursos da Outorga Onerosa são direcionados ao Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano e revertidos em ações de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, entre outros. “A Outorga Onerosa reverte para o bem do município”, afirma Zocchio.
“Para um apartamento com preço de venda de R$ 200 mil, a Outorga Onerosa será entre R$ 4 mil e R$ 5 mil. A grita de alguns contra a Outorga Onerosa não faz sentido lógico”, ilustra José Afonso Pereira.
Destravamento de áreas habitacionais
Ainda na seara habitacional, a Luos prevê mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos (Zonas Especiais de Interesse Social).
Mais especificamente, a lei permite, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno. Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel.
Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos permite que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais. “Ao permitir esta composição, a lei atua no sentido de viabilizar comercialmente empreendimentos de maior valor agregado em áreas mais valorizadas”, diz José Afonso Pereira.
Ocupação racional dos espaços
Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial. Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, explica o secretário.
Sertãozinho industrial
A Luos torna o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área exclusivamente de ocupação industrial. Parece redundância, mas o fato é que atualmente a legislação permite a ocupação do Sertãozinho por pátios de empresas logísticas, que agregam pouquíssimo valor em termos de recolhimento de impostos e causam grande impacto no viário com a movimentação intensa de veículos pesados. “O Sertãozinho é uma região nobre sob o ponto do desenvolvimento econômico, localizada na saída do Rodoanel. Por isso, o foco é a atração de indústrias de transformação com vista no incremento do Valor Adicionado e do ICMS”, explica José Afonso Pereira.
Capuava logística
Com a restrição de instalação de pátios no Sertãozinho, a Luos favorece a concentração de atividades logísticas no bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região.
Polo Petroquímico pode crescer
Outro aspecto fundamental com vista no desenvolvimento econômico é que a Luos cria condições para ampliação do Polo Petroquímico. “Atualmente há muitas restrições para ampliação das empresas do Polo Petroquímico. Com a Luos, este cenário muda: desde que o projeto seja aprovado de acordo com as diretrizes da legislação ambiental estadual e do Código Florestal, deixam de existir amarras”, explica o secretário.
Manancial produtivo e preservado
A Luos favorece a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. “A proposta permite atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo”, destaca Afonso Pereira. Pela lei, não será permitida a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. “Existe um grande assédio do mercado, de empresas da área de construção, para liberarmos a instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas, mas isso representaria um tiro no próprio pé. Não queremos virar o quintal de São Paulo”, observa o secretário.
Operações Urbanas Consorciadas
A Luos introduz a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de quatro vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.